부동산의 개념과 부동산의 분류

 

부동산의 개념

부동산의 개념은 크게 3가지 개념으로 구분하여 살펴볼 수 있다.

첫 번째는 부동산의 법적 개념 또는 제도적 개념이다.
법적 측면에서의 부동산의 개념은 크게 협의의 개념과 광의의 개념으로 살펴볼 수 있다. 협의의 부동산이란 민법 제99조1항의 토지와 그 정착물을 말하고 부동산 이외의 물건은 동산이라고 할 수 있다. 정착물이란 토지에 항구적으로 부착되어 사용하는 것이 사회 통념상 합리적이라고 인정되는 물건을 말한다. 광의의 부동산이란 협의의 부동산에 준 부동산을 포함한 것을 말하고 준 부동산(또는 의제 부동산)은 그 성질상 부동산으로 볼 수 없으나 재화의 관리 입장에서 볼 때 등기 또는 등록이 불가피하므로 이를 광의의 부동산에 포함한다. 준 부동산의 예로는 공장재단, 광업재단, 어업권 등을 들 수 있다.

두 번째는 부동산의 경제적 개념이다.
경제적 측면에서 부동산은 가치, 가격, 수요, 공급 등을 중점적으로 파악하는 개념으로서 무형적 측면의 개념이라고 할 수 있다. 상품, 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로서의 부동산이라고 할 수 있다. 경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.

세 번째는 부동산의 기술적 개념이다
물리적 개념이라고도 할 수 있으며 부동산의 자연적 특성과 관련이 있다. 공간, 자연, 위치, 환경, 지질 등의 개념이라고 말할 수 있다.

또한, 복합개념의 부동산도 있는데 복합개념의 부동산이란 무형적인 측면과 유형적인 측면을 모두 고려하는 경우를 말한다. 무형적인 측면은 법적 측면과 경제적 측면을 말하며 유형적 측면은 기술적 측면을 말한다.

부동산학에서 주로 이야기하는 부동산 개념은 복합개념으로서의 부동산이다.

복합개념의 부동산과 비슷한 단어로 복합부동산, 복합건물이 있다. 복합부동산은 둘 이상의 부동산을 지칭하는 것으로서 예를 들어 토지와 그 위의 건물을 함께 지칭하는 경우이다. 복합건물은 건물이 두 개 이상의 기능을 가진 것으로서 예를 들면 주상복합건물 등이 있다. 주상복합건물은 주거용과 상가 두 가지 기능을 갖고 있다.

 

부동산의 분류

부동산의 분류는 크게 토지의 분류와 건물의 분류를 볼 수 있다.

토지의 분류는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 분류, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 분류, 부동산 이용활동상 분류 등 3가지로 나누어서 볼 수 있다.

첫 번째로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 보면 토지를 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 나누고 있다.
용도지역의 경우는 전 국토를 대상으로 중첩으로 지정이 불가하나 용도지구 및 용도구역은 전 국토 대상이 아니며 중복지정도 가능하다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘며 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘고 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉜다. 용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 나뉜다. 용도구역은 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 입지규제 최소구역으로 나뉜다.

두 번째로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」을 보면 전국의 토지를 그 용도에 따라 28개의 지목으로 구분한다.

전, 답, 과수원, 목장 용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장 용지, 학교 용지, 도로, 철도 용지, 하천, 제방, 주유소, 유지, 창고 용지, 개골창, 체육 용지, 유원지, 종교 용지, 양어장, 수도 용지, 공원, 주차장, 사적지, 묘지, 잡종지가 있다.

세 번째는 부동산 이용활동상의 분류이다.

대지, 택지, 부지, 후보지, 이행지, 필지, 획지, 나지, 건부지, 맹지, 대지(자루형 토지), 법지, 빈지, 유휴지, 휴한지, 공한지, 공지, 포락지, 선하지, 소지 등이 있다.

후보지는 용도지역 상호 간 전환 중인 토지이며 이행지는 용도지역 내에서 상호 전환 중인 토지이다.

필지는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 용어로서 하나의 지번이 붙는 토지의 등기 또는 등록 단위를 말한다. 이는 법률적 개념으로서 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시한다.

획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말하며 경제적 개념이고 부동산 활동의 단위를 말한다.

나지는 토지에 정착물이 없고 사용 및 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지를 말한다.

참고로 모든 토지에는 공법상 제한이 존재한다.

법지는 법으로만 소유할 뿐 활용 실익이 없거나 적은 토지이다.

빈지는 활용 실익은 있지만 소유권은 인정되지 않은 토지이다. 빈지는 바닷가 쪽 땅을 생각하면 된다.

대지는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에서의 정의와 「건축법」에서의 정의가 서로 다르다. 또한 도시정비법 등 개별 법률이 정하는 대지 또는 대의 의미들이 동일하지는 않다.

유휴지는 놀리는 토지를 말하고 휴한지는 자력 회복을 위하여 일정 기간 정상적으로 휴경하는 토지를 말하고 공한지는 장기간 방치하는 토지를 뜻한다.

포락지는 지반이 절토 되어 무너져 내린 토지로서 전 또는 답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다. 수면 밑으로 잠긴 토지이다.

선하지는 고압선 아래의 토지이다.

 

건물의 분류는 용도, 건축 양식 등에 따라 분류할 수 있다.

용도에 따른 분류로는 주거용 건물, 상업용 건물, 공업용 건물 등이 있고 건축 양식에 따른 분류는 한식 건물, 양식 건물, 절충식 건물 등으로 분류할 수 있다.