부동산 경기변동 의미 및 유형과 이론

경기변동

경기변동이란 일반적으로 경제활동이 상승과 하락을 반복하는 현상을 말한다. 경기변동에는 순환적 변동, 계절적 변동, 추세적 변동, 무작위적 변동 등이 있고 경기변동은 이 모든 변동이 혼합되어 나타난다. 이 중 순환적 경기변동은 경기순환이라고 표현하기도 한다. 부동산 분야에서의 경기변동은 부동산 경기변동이라고 한다.

 

 

경기변동의 유형

경기변동의 유형에는 순환적 변동, 계절적 변동, 추세적 변동, 무작위적 변동이 있다. 순환적 변동이란 장기적인 추세 변동에서의 이탈을 뜻한다. 순환변동은 보통 상향, 후퇴,하향, 회복의 국면이 순차적으로 진행된다고 한다. 이를 각각으로 보고 4국면으로 구분할 수도 있고 상승과 하락으로 2국면으로 구분하기도 한다. 계절적 변동은 계절에 따라 변동이 일어나는 것을 뜻하며 예를 들어 여름철에 빙과류의 생산과 소비가 증가하는 경우, 방학 동안에 대학가 상가의 수요가 감소하는 현상 등을 볼 수 있다. 추세적 변동은 장기적 변동이라고도 말한다. 추세적 변동은 경제가 나아가는 전반적인 방향을 의미하고 통상적으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 측정된다. 부동산 분야에서 추세적 변동 현상은 재개발 또는 재건축 등을 통하여 나타난다. 부동산 분야에서의 추세적 변동은 지역적으로 불규칙적으로 나타나곤 한다. 무작위적 변동은 우발적 변동 또는 불규칙 변동 등으로 불린다. 지진이나 홍수 또는 정부 정책의 변화 등 예기치 못한 일에 의해 나타나는 비주기적인 변동을 뜻한다.

 

부동산 경기변동

부동산 경기변동은 부동산 시장이 상승과 하락을 주기적으로 나타나는 것을 뜻한다. 통상적으로 부동산 경기는 건축경기를 말하고 협의의 부동산 경기는 주거용 부동산 건축경기를 말한다. 광의의 부동산 경기는 상업용 및 공업용 부동산 경기를 포함하고 매우 넓은 범위에서는 토지의 경기도 포함한다. 부동산 경기변동을 측정하는 경우에는 건축량, 거래량, 부동산 가격 등을 종합적으로 측정하여야 한다. 부동산 건축량은 부동산 공급량을 위한 지표가 될 수 있다. 건축량이 많다는 것은 부동산 경기가 활발하다는 것의 증거가 될 수 있고 반대로 건축량이 많지 않다는 것은 부동산 경기가 부진하다는 증거가 될 수 있다. 또한 미분양 재고량도 부동산 경기가 좋은지 좋지 않은지를 판단하는 지표가 될 수 있다. 미분양 재고가 증가하면 건축 활동이 둔화하고 미분양 재고량이 감소하면 건축 활동이 활발해질 수 있다. 부동산 거래량은 부동산 수요량을 측정하는 지표가 될 수 있다. 부동산 거래량은 주택 거래량과 택지의 분양 실적 등으로 나누어 볼 수 있다. 부동산의 가격변동 또한 부동산 경기변동을 측정하기 위해 살펴보면 좋다. 일반적으로 부동산 경기가 좋으면 부동산 가격이 올라가는 경향이 있다. 하지만 반대로 부동산 가격이 올라간다고 해서 꼭 부동산 경기가 좋다고는 할 수 없다. 부동산 경기변동은 일반 경기변동에 비해 변동 주기가 더 길다. 부동산 경기가 일반 경기보다 둔감하게 반응하여 더 느리고 천천히 반응하기 때문이다. 부동산 경기의 하향 시장 때는 거래가 저조하고 부동산 가격이 하락하며 매수인 중시 현상이 강화된다. 부동산 하향 시장일 때 과거의 거래가격은 새로운 거래가격의 상한선으로 작용하곤 한다. 회복시장에서는 부동산을 찾는 수요가 조금씩 증가하고 금리가 낮아지며 부동산 투자심리가 조금씩 회복된다. 매도인 중시로 조금씩 변하며 과거의 거래가격은 새로운 거래가격의 기준가격 또는 하한선이 되곤 한다. 상향시장에서는 부동산 가격이 계속 상승하고 부동산 거래도 활발하다. 매도인 중시 경향이 더욱 강해지고 과거의 거래가격은 새로운 거래가격의 하한선이 된다. 후퇴시장은 공실률이 점차 커지고 금리도 높아진다. 다시 매수인 중시로 변하며 과거의 거래가격은 새로운 거래가격의 기준가격 또는 상한선이 된다. 일반 경기변동에는 없는 안정시장이라는 것이 부동산 경기변동에는 존재한다. 안전시장은 부동산 가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 계속하는 시장이다. 주로 위치가 좋은 소규모 주택이나 도심지 점포 등에서 나타나며 과거의 거래가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준가격으로 작동하곤 한다.

 

거미집 모형

거미집 모형은 돼지 가격 파동 및 옥수수 가격 파동 등을 분석하고자 생겨난 이론으로 시장균형의 안정성을 검토하는 이론이다. 일반적으로 수요·공급 모형이 시차를 고려하지 않은 이론인데 거미집 모형은 시차를 도입하여 시장 변동을 동태적으로 검토했다는 특징이 있다. 거미집 모형을 위한 가정으로 이번의 수요량은 이번의 가격에 의존하고 이번의 공급량은 저번의 가격에 의존한다. 즉 시차를 고려한 것이다. 이번에 생산한 것은 저장 없이 이번에 모두 소비하는 것을 가정한다. 또한, 거미집 모형은 폐쇄경제를 가정한다. 거미집 모형의 안정 조건으로 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 큰 경우 수렴형으로 나오고 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성이 같을 경우 순환형으로 나오며 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 작은 경우 발산형으로 나온다. 거미집 모형은 상업용 및 공업용 부동산에 더 강하게 적용된다. 거미집 모형의 전제에서 공급자는 다음번의 공급량을 결정할 때 이번의 가격만을 고려한다는 것을 가정하고 있다. 즉, 공급자들이 합리적 예상을 하지 못한다는 점을 전제하고 있어서 공급자들이 합리적 예상을 하는 경우 거미집 모형이 성립하지 않을 수 있다.