부동산 관련 법률 상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법 목적

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 관해 '민법'에 대한 특례 규정으로 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위함이다.

 

상가건물 임대차보호법 적용 범위

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대해 적용된다. 다만, 상가건물 임대차위원회의 심의를 거치어 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니한다.

 

대항력 등

임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 임차 건물의 양수인 또는 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 경매 또는 매매의 목적물이 된 경우에는 민법을 준용한다.

 

확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등

확정일자는 상가건물 소재지 관할의 세무서장이 부여한다. 관할의 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 차임 및 보증금, 확정일자 부여 일자 등을 기재한 확정일자부를 작성해야 한다. 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할의 세무서장에게 해당 상가건물의 차임 및 보증금, 확정일자 부여 일자 등의 정보 제공을 요청할 수 있고 요청을 받은 관할의 세무서장은 정당한 사유 없이 이 요청을 거부할 수 없다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 관할의 세무서장에게 정보제공을 요청할 수 있다.

 

보증금의 회수

임차인이 임차 건물에 대해서 보증금반환 청구 소송의 확정판결 또는 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의해 경매 신청을 하는 경우에는 이행의 제공이나 반대 의무의 이행을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 대항요건을 갖추고 관할의 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 부여받은 임차인은 공매 또는 경매 시 임차 건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 임차인은 임차 건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다. 우선변제 순위와 보증금에 대해 이의가 있는 이해관계자는 체납처분청 또는 경매법원에 이의 신청을 할 수 있다.

 

임차권등기명령

임대차가 종료되고 나서 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차 건물 소재지를 관할하는 지방법원지원, 지방법원, 시 또는 군 법원에 임차권등기명령 신청을 할 수 있다. 임차권등기명령을 신청할 때는 신청 취지 및 이유, 임대차의 목적인 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재해야 하며, 임차권등기의 원인이 된 사실 및 임차권등기명령 신청 이유를 소명해야 한다.

 

임대차 기간 등

임대차 기간을 정하지 않은 경우나 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 임대차 계약은 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있다. 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 계약 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다.

 

계약갱신 요구 등

임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 그 요구를 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 액수에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 임차인이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 임차인이 임차 건물 일부 또는 전부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 경우, 임차한 건물의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대차의 목적 달성을 하지 못할 경우, 임대인의 특정한 사유로 목적 건물의 대부분 또는 전부를 재건축하거나 철거하기 위해 목적 건물의 점유 회복을 필요로 하는 경우, 그 밖에 임차인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있거나 임차인의 의무를 현저히 위반하는 경우에는 그러하지 아니한다.

 

권리금의 정의 등

권리금이란 임대차 목적물인 건물에서 영업을 하려는 자 또는 영업을 하는 자가 영업시설 및 비품, 신용, 영업상의 노하우, 거래처, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형 및 유형의 재산적 가치의 이용대가 또는 양도로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가이다.