현금수지의 개요
부동산 투자분석에서 가장 중요한 단계 중 하나는 수익을 측정하여 투자의 타당성을 분석하는 단계이다. 이러한 단계가 현금수지를 예측하는 단계로 현금수지란 현금의 수입과 지출상태를 뜻한다. 현금수지를 예측하는 방법에는 두 가지가 있는데 첫 번째는 운영단계에서 발생하는 영업수지 계산이고 두 번째는 부동산을 처분하여 발생하는 지분복귀액 계산이다. 현금수지를 예측할 때는 해당 부동산의 전체 기간에 걸쳐서 계산하는 것이 아니라 투자자가 해당 부동산을 운영하는 예상 보유기간에만 국한하여 계산한다.
영업수지 개념 및 계산 방법
영업수지 계산은 운영 기간 동안 영업을 통해 발생하는 현금흐름을 계산하는 것이다. 영업수지 계산은 단위당 예상 임대료에 임대 단위 수를 곱하여 가능총소득을 산출하고 여기에 공실 및 대손충당금은 빼고 기타수입은 더하여 유효 총소득을 구한다. 여기에 운영경비를 빼면 순영업소득이 되고 순영업소득에서 부채서비스액을 차감하면 세금 현금수지가 나온다. 세금 현금수지에서 운영 소득세를 차감하면 최종적으로 세후현금수지를 구할 수 있다. 가능총소득이란 투자한 부동산이 공실 없이 운영되었을 때 얻을 수 있는 최대로 가능한 임대료 수입을 말한다. 대손충당금은 임대료가 들어오지 않을 때 발생하는 손실분이다. 기타수입은 임대료 이외의 수익으로 예를 들어 부동산 내에 운영하는 자판기 수익 등이 있다. 유효 총소득은 가능총소득에서 공실 및 대손총등금을 차감하고 기타소득은 더한 것을 뜻한다. 운영경비 또는 영업경비는 부동산을 운영하는 데 필요한 비용으로 관리비, 전기료, 홍보비, 재산세, 보험료, 유지비 등이 있다. 참고로 재산세는 영업경비에 포함되지만 영업소득세는 포함되지 않는다. 또한 자본적 지출, 감가상각비, 소유자 급여, 개인적 업무비 등은 영업경비에 포함되지 않는다. 순영업소득은 유효총소득에서 운영경비를 차감한 것을 뜻한다. 부채서비스액은 매기간 내야 하는 원금상환분과 이자 지급분의 합계이다. 세전현금수지는 순영업소득에서 부채서비스액을 공제한 것이다. 세후현금수지는 세전현금수지에서 운영 소득세를 차감한 값이다. 영업소득세의 계산은 순영업소득에 대체충당금은 더하고 이자지급분과 감가상각분은 차감하여 과세대상소득을 구하고 여기에 세율을 곱하면 영업소득세를 구할 수 있다. 영업소득세를 계산하는 또 다른 방법은 세전현금수지에 대체충당금과 원금상환분은 더하고 감가상각분은 참가하여 과세대상소득을 구하고 여기에 세율을 곱하면 영업소득세를 구할 수 있다.
지급복귀액 개념 및 계산 방법
지급복귀액은 부동산을 처분하는 경우 처분으로 인하여 투자자가 얻는 금액을 말한다. 지분복귀액의 계산은 매도가격에서 매도경비, 미상환저당잔금, 자본이득세를 차감하여 구한다. 매도가격이란 일정 기간 보유 후 처분 시 처분 예상 금액을 말한다. 매도경비는 부동산 처분 시 동반되는 경비로 중개수수료 등이 있다. 매도가격에서 매도경비를 차감하면 순매도액이 나오게 된다. 순매도액에서 미상환저당잔금을 차감하면 세전지분복귀액이 산출된다. 세전지분복귀액에서 자본이득세를 차감하면 세후지분복귀액이 최종적으로 산출된다.
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