금융의 개념
금융이란 금전을 융통하는 일을 말한다. 부동산 금융이란 부동산을 매매하거나 부동산 개발에 필요한 금전을 융통하는 일을 말한다. 부동산 금융은 토지금융과 주택금융 등으로 나누어 볼 수 있다.
부동산 금융의 기능
부동산 금융의 기능으로는 부동산 거래 활성화, 자가주택 공급 확대, 주택자금 조성 및 저축 촉진, 경기 조절, 주거 안정 등이 있다. 주택 등 부동산을 구입하고자 하는 사람들에게 자금을 융통해 줌으로써 부동산 거래를 활발하게 해주고 주택 구입 시 필요한 자금을 지원해 줌으로써 무주택자가 자가주택을 마련할 기회를 만들어 준다.
지분금융
지분금융은 개인 등이 지분권을 판매하거나 주식회사 등이 주식을 발행하여 자기자본을 조달하는 것을 말한다. 지분금융의 경우 수익에 따라 배당을 받게 되고 지분이 있는 경우 일반적으로 경영에 참여할 수 있다. 회사를 청산하는 경우 지분권자는 잔여 재산이 있는 경우에만 지분 비율에 따라 잔여 재산을 배분받게 된다. 주식 발행을 통해 자금을 조달하는 것이 지분금융의 대표적인 예이며 부동산 금융에서는 리츠, 신디케이트, 부동산 펀드, 조인트벤처 등이 있다.
부채금융
부채금융은 자금을 융통하고자 하는 자가 사채를 발행하거나 저당을 설정하여 타인의 자본을 조달하는 것을 말한다. 부채금융은 정해진 이자를 받게 되고 경영에는 참여할 수 없다. 회사가 청하는 경우 청산 자산에 대한 우선권을 갖게 된다. 채권 발행 등이 부채금융의 대표적인 사례이고 부동산 금융에서의 부채금융으로는 MBS(주택저당증권), ABS(자산담보증권), 담보신탁 등이 있다.
소비자 금융
소비자 금융이란 소비자들이 주택 개량이나 주택 매수를 쉽게 하는 금융이다. 주택소비금융은 대출은 일시불로 해주고 상환은 장기에 걸쳐 분할로 하는 것이 일반적이다. 공급자 금융에 비해 소비자 금융은 대출 조건이 장기이고 이자가 저렴한 편이다.
공급자 금융
공급자 금융이란 주택 공급 및 생산을 원활하게 하기 위하여 주택 건설업자 등에게 건축자금을 빌려주는 금융이다. 공급자 금융의 대출은 건축 진행 과정에 따라 단계적으로 제공되는 것이 일반적이며 대출의 상환은 완공과 동시에 한꺼번에 이루어진다. 보통은 건물이 완성되면 해당 건물을 담보로 저당 설정하고 대출받아 건축자금을 상환하곤 한다. 공급자 금융은 소비자 금융에 비해 대출 조건이 단기이며 이자가 비싼 편이다.
부동산 금융의 위험
부동산 금융과 관련한 위험성으로는 대표적으로 채무불이행의 위험, 이자율 위험, 조기상환의 위험 등이 있다. 채무불이행 위험은 돈을 빌려 간 사람이 원금과 이자를 갚지 못하는 것을 말하고 채무불이행으로 인한 위험 부담은 대출을 해준 사람이 지게 된다. 이자율 위험은 금융기관이 차입자에게 대출을 해준 뒤 이자율 변동에 따른 위험을 말한다. 일반적으로 금융기관은 대출 이후 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하고자 변동금리를 선호한다. 조기상환의 위험은 대출을 일으킨 차입자가 대출 기간이 끝나기 전에 채무를 상환함으로써 발생하게 되는 위험을 말한다. 이 역시 대출을 해준 대출자가 부담하게 되는 위험으로 대출자는 조기상환 위험의 부담을 전가하기 위해 조기상환 수수료 등을 부과한다. 하지만 조기상환 수수료의 부담이 있더라도 시장 금리가 많이 떨어진다면 차입자는 조기상환 수수료를 부담하더라도 대출을 조기에 상환하고자 할 것이다.
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