저당 유동화 개요
저당 유동화란 부동산 대출 시 설정한 저당권을 다른 사람 등에게 유통하게 하는 것으로 신용창조의 수단으로 활용될 수 있다. 저당 유동화를 통해서 금융기관이 한정된 재원으로 많은 사람에게 돈을 융통해 줄 수 있기에 저당 유동화는 부동산 시장의 활성화에 기여하는 바가 크다. 저당 유동화가 원활하게 일어나기 위해서는 저당 수익률이 저당담보증권의 투자자들이 요구하는 요구수익률을 만족시켜야 한다.
저당 유동화 구조
저당 유동화가 이루어지는 저당시장은 크게 1차 저당시장과 2차 저당시장으로 나누어지고 1차 저당시장은 자금 대출 시장이고 2차 저당시장은 자금공급시장이라고 볼 수 있다. 1차 저당시장에서는 대출을 원하는 수요자와 대출을 제공하는 금융기관이 거래하는 시장이다. 1차 저당시장에서의 금융기관은 주택을 구입하려는 개인 또는 주택을 건설하려는 법인 등에 저당을 설정하고 돈을 빌려준다. 금융기관은 해당 저당을 일부 보유하기도 하고 재원 마련을 위해서 2차 저당시장에 판매하기도 한다. 금융기관은 1차 저당시장에서는 자금 공급자가 되지만 2차 저당시장에서는 자금 수요자의 역할을 하게 된다. 2차 저당시장은 1차 저당시장의 금융기관이 다른 기관투자자 등에게 저당을 매매하는 시장이다. 2차 저당시장이 저당 유동화의 큰 역할을 차지한다. 왜냐면 2차 저당시장이 존재하지 않는다면 1차 금융기관들은 한정된 재원으로 돈이 금방 고갈되고 대출을 더 해줄 수 없게 되기 때문이다. 2차 저당시장의 기관투자자들로는 한국주택금융공사, 유동화 전문회사 등이 있다.
저당 유동화 효과
저당 유동화의 효과는 주택 구입자 측면, 1차 금융기관 측면, 증권의 투자자 측면 등에서 살펴볼 수 있다. 주택구입자는 저당 유동화 덕분에 주택을 구입할 때 대출을 쉽게 받을 수 있어서 자금이 적어도 집을 구매할 수 있게 되고 이는 결과적으로 자가주택을 소유하는 것에 기여한다. 1차 금융기관은 저당 유동화를 통해서 유동성 문제를 해결할 수 있다. 또한 대출채권을 팔고 현금 보유 비율을 높임으로써 안정성 제고에도 도움이 될 수 있다. 증권의 투자자는 투자를 위한 포트폴리오에 저당채권을 추가함으로써 포트폴리오를 더욱 다양하게 구성할 수 있다.
저당담보증권
저당담보증권이란 기관 및 개인들이 가지고 있는 저당을 담보로 발행하는 증권이다. 저당담보증권은 지급 보장이 되어서 시장에서 유동화가 쉬우며 개인들이 직접 개별저당을 구입하는 것보다 저당담보증권을 구입하는 것이 덜 번거롭고 위험하다. 저당담보증권을 발행하는 곳은 1차 금융기관일 수도 있고 2차 대출기관일 수 있다. 저당담보증권의 종류로는 저당 담보채권, 이체 증권, 지불이체채권, 다계층채권 등이 있다. 저당담보증권은 기초가 되는 모저당이 고정이자율이더라도 변동이자율로 저당담보증권을 발행할 수도 있고 하나의 모저당을 여러 개로 나누어 저당담보증권으로 발행하는 것도 가능하다. 부동산증권은 지분증권과 부채증권이 있다. 지분증권은 주식 등이 있으며 본인의 자본을 융통하기 위해 발행하는 증권이고 부채증권은 채권 등이 있으며 타인의 자금을 조달하고자 발행하는 것이다.
자산담보증권
자산담보증권이란 유동성이 낮은 자산을 근거로 발행하는 각종 증권이다. 기초가 되는 자산으로는 학자금 대출채권, 매출채권, 주택저당채권 등이 있고 기초자산에 따라 자산담보증권의 종류가 변한다.
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