투자분석 기법

투자분석 기법 개요

투자분석 기법이란 부동산 투자에서 현금흐름의 유입과 유출 등을 비교하여 투자 대안의 타당성을 분석하는 것을 말한다. 투자분석 기법에는 화폐의 시간가치를 고려하는 방법과 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법으로 나누어 살펴볼 수 있다. 화폐의 시간가치를 고려하는 방법으로는 할인 현금수지 분석법이 있고 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법으로는 어림셈법과 비율분석법이 있다.

투자분석-기법

 

할인 현금수지 분석법 개요

할인 현금수지 분석법은 자본이득과 소득 이득을 모두 고려하고 이때의 소득은 세후소득을 기준으로 분석한다. 할인 현금수지 분석법에는 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법 등이 있다. 순현가법은 향후 기대되는 세후소득의 현재가치 합과 투자 비용으로 지출된 지분의 현재가치 합을 비교하는 방법이다. 순현가법에서 현재가치를 구할 때 사용하는 할인율은 투자자의 요구수익률이다. 순현가법은 유입 현재가치의 합에서 유출 현재가치의 합을 차감하여 구하고 이 값이 0보다 큰지를 따져서 투자 대상의 경제성을 분석한다. 순현가가 0보다 크거나 같으면 해당 투자안을 채택하고 순현가가 0보다 작은 경우에는 투자안을 채택하지 않는다.

 

할인 현금수지 분석법 - 수익성 지수법

수익성 지수법은 현금유입 현재가치의 합을 현금유출 현재가치의 합으로 나눈 값이다. 수익성 지수는 투자의 효율성을 나타내는 지표라고 할 수 있다. 수익성 지수가 1보다 크거나 같으면 해당 투자 대안을 채택하고 수익성 지수가 1보다 작으면 채택하지 않게 된다. 

 

할인 현금수지 분석법 - 내부 수익률법

내부수익률법은 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자 결정하는 방법이다. 내부수익률은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율이다. 이는 순현가를 0으로 만드는 할인율 또는 수익성 지수를 1로 만드는 할인율이라고도 할 수 있다. 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같으면 해당 투자 대안을 채택하고 내부수익률이 요구수익률보다 작으면 해당 투자 대안을 채택하지 않는다.

 

기타 할인 현금수지 분석법

기타 할인 현금수지 분석법으로 현가 회수기간법과 연평균 순현가가 있다. 현가 회수기간법은 향후 예상 현금 유입의 현재가치를 구하여 이미 투자한 자금을 회수하는 데 걸리는 시간으로 투자안을 분석하는 방법이다. 연평균 순현가는 순현가를 투자 기간 동안 연간으로 평준화하여 계산한 순현가를 말한다.

 

어림셈법

어림셈법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 분석법으로 해당 기간에 발생하는 소득 이득 중에서 한해의 소득을 기준으로 투자 대안들을 분석하는 방법이다. 어림셈법은 자본이득도 고려하지 않으며 어림셈법에는 승수법, 수익률법 등이 있다. 승수법은 투자한 자본의 회수 기간을 구하는 방법이고 수익률법은 투자한 자본에 대한 수익의 비율을 구하는 방법으로 승수법과 구익률법은 서로 역수 관계이다.

 

비율분석법

비율분석법에는 대부비율, 부채감당률, 채무불이행률, 영업경비비율, 총부채상환비율 등이 있다. 대부비율은 부채 잔금을 부동산의 가치로 나누어 구한다. 부채감당률은 순영업소득을 부채서비스액으로 나누어 구한다. 채무불이행률은 영업경비와 부채서비스액의 합계를 유효 총소득으로 나누어 구한다. 영업경비비율은 영업경비를 유효 총소득 또는 가능 총소득으로 나누어 구한다. 총부채상환비율은 당해 대출 원리금 상환액과 기타 부채 연간 이자의 합계액을 연 소득으로 나누어 구한다. 비율분석법은 계산된 비율 자체만으로 좋다 또는 나쁘다고 평가하기 곤란하다는 한계점이 있다.