부동산 가격 원칙의 종류와 감정평가에서의 활용

부동산 가격 원칙의 의미

부동산 가격 원칙이라는 것은 부동산값이 어떻게 형성되고 변화하는지 등에 관한 법칙을 밝혀 부동산 평가 활동에 참고하려고는 행위 기준이다. 

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최유효이용 원칙

최유효이용 원칙이란 부동산의 가격은 해당 부동산을 최유효이용 한다는 가정하에 가격을 산출하고 그 값을 표준으로 하여 가격이 형성된다는 것이다. 최유효이용이란 물리적으로 선택할 수 있으며 최고수익을 가질 수 있는 이용이다. 최유효이용 원칙은 최고 최선 이용의 원칙이라고도 부르며 적합의 원칙과 함께 부동산 고유의 원칙 중 하나이다. 단일이용으로서 최유효이용이란 주거지역 내 슈퍼마켓처럼 지역의 표준적 이용과는 전혀 다르지만 최유효이용이 되는 경우이다. 중도적 이용으로서 최유효이용은 시내의 주차장이나 가건물처럼 미래에 최유효이용을 하기 위해 이용을 대기하고 있는 과정 중의 이용이다. 최유효이용의 원칙은 내부 관련 원칙, 외부 관련 원칙, 토대가 되는 원칙, 간접적으로 관련된 원칙 등으로 구분하여 살펴볼 수 있다.

 

최유효이용 원칙의 내부 관련 원칙

최유효이용 원칙의 내부 관련 원칙으로는 균형의 원칙, 수익 체증 및 체감의 원칙, 기여의 원칙, 수익배분의 원칙 등이 있다. 균형의 원칙은 부동산이 최고의 유용성을 나타내기 위해서는 생산요소의 결합힙율이나 내부 구성요소가 적절하게 균형을 이뤄야 한다는 원칙으로 비례원칙이라고도 부른다. 균형의 원칙은 기능적 감가 요인을 판단할 때 유용하게 사용되며 감정평가 시 개별요인을 분석할 때도 유용한 기준이 된다. 수익 체증 및 체감의 원칙은 생산요소에 적용할 수 있는 내용으로 부동산에 투자액을 늘리면 투자액에 비례하여 수익도 늘어나게 되는데 일정 수준을 넘으면 투자액에 비해서 수익의 증가 속도가 둔화하는 것을 말한다. 수익 체증 및 체감의 원칙은 추가로 투자할지 말지 판단하는 기준이 될 수 있으며 입체이용률, 층별 효율 비율, 공중권의 이용 가치 등과 관련이 깊다. 수익배분의 원칙은 부동산에서 생기는 수익은 노동, 자본, 경영 및 토지에 배분된다는 원칙으로 잉여생산성의 원칙이라고도 부른다. 수익배분의 원칙은 토지 잔여법과 수익분석법의 이론적 근거로 작용하며 토지에 대한 수익은 제일 마지막에 최종적으로 배분된다. 기여의 원칙은 부동산 가격이 부동산을 구성하고 있는 각 구성요소의 기여도에 의해 결정된다는 것이다. 부동산의 가치는 각 구성성분의 기여도를 합한 것이다. 기여의 원칙은 감정평가에서 배분법의 근거가 되며 한정 가격 판정이나 추가 투자 적정성 등을 판정할 때 유용하게 사용된다.

 

최유효이용 원칙의 외부 관련 원칙

최유효이용 원칙의 외부 관련 원칙으로는 적합의 원칙, 경쟁의 원칙, 외부성의 원칙 등이 있다. 적합의 원칙은 부동산이 최유효이용 되기 위해서는 해당 부동산이 속해있는 주변의 환경에 적합해야 한다는 것이다. 이는 최유효이용의 대외적인 판단기준이 되는 가격 원칙이며 부동산의 특성 중 부동성 및 인접성 등에서 파생한 현상이다. 적합성에 어긋나는 부동산의 경우 감정평가 시 경제적 감가 요인이 될 수 있다. 경쟁의 원칙은 초과이윤은 곧 사라진다는 의미로 초과이윤은 경쟁을 유발하고 경쟁은 초과이윤을 감소 및 소멸시키기 때문이다. 부동산 가격은 경쟁 과정에서 형성되는데 공급은 조절이 곤란하므로 주로 수요경쟁에 의해 형성된다. 외부성의 원칙은 부동산의 가격은 외부 요인에 영향을 받는다는 원칙으로 부동산 특성 중 부동성과 관련된 원칙이다. 이는 지역분석 및 경제적 감가의 근거가 된다.

 

최유효이용 원칙의 토대가 되는 원칙

최유효이용 원칙의 토대가 되는 원칙에는 변동의 원칙, 예측의 원칙이 있다. 변동의 원칙은 부동산 가격이 계속 변하면서 만들어진다는 것이다. 부동산 가격은 시간에 따라 계속 변하므로 감정평가 시 기준시점을 확정하고 평가해야 하는 근거가 된다. 예측의 원칙은 부동산 가격이 계속 변하기 때문에 그에 대해 예측해야 한다는 원칙이다.

 

최유효이용 원칙과 간접적으로 관련된 원칙

최유효이용 원칙과 간접적 관련이 있는 원칙으로는 대체의 원칙, 수요 및 공급의 원칙, 기회비용의 원칙 등이 있다. 대체의 원칙은 해당 부동산 가격은 그 부동산과 대체성을 가진 부동산의 가격과 상호작용을 하며 만들어진다는 것이다. 수요 및 공급의 원칙은 부동산의 가격이 수요와 공급에 의해 형성된다는 것이다. 기회비용의 원칙은 가치평가를 할 때 기회비용에 의해 평가해야 한다는 원칙이다.