부동산 가격과 가치 및 부동산 가격의 특징

가격과 가치

가격이란 시장에서 수요와 공급에 따라 지급하게 되는 값이고 가치란 어떤 제품으로부터 향후에 창출할 수 있는 이익을 현재의 가치로 환원한 값이다. 가격과 가치가 항상 일치하는 것은 아니고 특히 단기적으로 가격과 가치 사이에는 괴리가 있으나 장기적으로는 가격과 가치가 같아지게 된다.

 

가격과 가치의 관계

가격은 가치를 통해 매겨지며 가격의 본질은 가치이다. 가격은 가치를 화폐적으로 표현한 값이며 가치는 화폐를 통해서 가격이 된다. 가격은 객관적이고 구체적인 수치이고 가치는 주관적이며 추상적인 수치이다. 가치는 는 교환가치, 투자가치, 사용 가치, 장부가치, 공익가치, 보험 가치 등 다양한 개념이 존재한다. 교환가치는 시장에서 측정하는 가치로 객관적 가치이다. 이에 반해 사용 가치 및 투자가치는 주관적 가치이다.

 

부동산 가격의 특징

부동산 가격은 가격과 임대료로 구성되어 있다. 가격은 부동산 매매시장에서 공급과 수요에 따라 형성된 가격이며 임대료는 부동산을 이용함에 따라 지불하게 되는 것이다. 부동산 가격은 부동산 하나에 하나의 가격만 매겨지는 것이 아니고 부동산에 있는 권리별로 가격이 매겨진다. 예를 들어 어떤 부지 위에 임차권과 지상권 등이 설정되어 있을 때 각각의 권리마다 가격이 형성된다. 부동산은 개별성, 고정성 등의 특성으로 동일한 제품이 없고 가격도 동일하지 않다. 부동산가격은 하방경직성이 있어서 수요가 줄어들어도 가격이 바로 하락하지는 않는다. 부동산은 생산기간의 장기성, 부증성 등으로 인해 공급이 바로 늘어나지 않고 시간이 들기에 공급 조절이 수요 조절보다 더 곤란하다. 그렇기에 수요자 경쟁가격이라고 할 수 있다. 부동산 가격은 부동산의 용도가 다양하고 영속되는 특징이 있어서 장기적인 관점에서 형성된다. 

 

부동산 가격의 이중성

시장에서의 가격은 수요와 공급에 따라 결정되고 결정된 가격에 따라 수요와 공급이 영향을 받게 되는 이를 가격의 이중성이라고 부른다. 부동산 가격의 이중성이란 부동산의 가격이 수요와 공급 등의 요인으로 결정되고 그 가격이 다시 수요와 공급에 영향을 미친다는 것이다.

 

시장가치

통상적인 시장에서 충분한 시간 동안 거래를 위하여 제품이 공개된 후 그 대상물의 내용을 잘 알고 있는 사람들 사이에 신중하고 자발적인 거래가 행해질 경우 성립될 가능성이 가장 높은 해당 제품의 값을 시장가치라고 부른다. 감정평가는 통상 시장가치를 기준으로 하나 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우 등에는 시장가치가 아닌 다른 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

 

부동산 가치 발생 요인

부동산의 가격이 발생하기 위해서 여러 요인이 결합하여야 하는데 이러한 요인들을 부동산 가치 발생 요인이라고 한다. 부동산 가치 발생 요인에는 상대적 희소성, 효용성, 유효수요, 이전성 등이 있다. 희소성은 상대적 희소성을 말하며 여기서 희소성이란 인간의 욕망을 채우기에는 부족하다는 뜻으로 쓰인다. 효용성이란 인간의 욕구를 채워줄 수 있는 재화의 능력으로 공업지나 농지는 생산성 또는 비용성이 높아야 유용성이 높으며 상업지는 수익성, 주거지는 쾌적성 등이 높아야 유용성이 높다. 유효수요는 지불 능력과 구매 의사를 모두 갖춘 수요이다. 즉 지불능력이 없이 구매 의사만 있는 경우는 유효수요로 보지 않는다. 이전성은 법률적 요인으로 물리적인 이전이 아닌 부동산의 권리를 이전한다는 의미이다.

 

부동산 가치 형성요인

부동산 가치 발생 요인에게 영향을 주는 지표들을 부동산 가치 형성요인이라고 한다. 가치 형성요인은 서로 독립적이지 않고 상호 연관성을 갖고 있으며 해당 요인들은 고정적이지 않고 계속 변한다는 특징이 있다. 가치 형성요인으로는 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인 등이 있다. 일반적 요인은 부동산 전체 시장에 영향을 주는 요인으로 인구의 상태, 물가 및 고용의 수준, 토지제도 등 사회·경제·행정적 요인이 있다. 지역적 요인은 해당 지역에 영향을 주는 일반적 요인과 자연환경 등 해당 지역에 전반적으로 영향을 주는 요인이다. 개별적 요인은 해당 부동산의 가격에 구체적으로 영향을 미치는 요인이다.