부동산 관리 활동

부동산 관리의 개념

부동산 관리란 부동산의 취득, 이용, 보존, 개량 등 부동산 운영과 관련된 모든 행위를 말한다. 단, 부동산을 처분하는 행위는 부동산 관리에 포함되지 않는다.

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부동산 관리의 필요성

경제가 발전하면서 사람들이 도시로 많이 모이게 됨으로써 도시는 커지고 개발이 계속 이루어지는데, 도시의 부지는 제한되어 있기에 많은 인구를 수용하기 위해 공동주택이 발달하게 되며 공동주택을 전문적으로 관리하는 부동산 관리가 필요하게 된다. 도시의 건물들이 높아지고 최첨단 기술들이 적용된 건물들이 생겨남에 따라 건물주 혼자서 부동산을 관리하기가 어려워지고 전문적인 부동산 관리가 필요하게 된다. 또한 투자목적으로 부동산을 취득하는 경우 부동산의 소유주가 해당 부동산에 거주하지 않고 멀리 떨어져 있는 경우가 많기에 부동산 관리가 필요하게 된다.

 

부동산 관리의 영역

부동산 관리의 영역은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 부동산 소유주의 자산으로서 부동산을 관리하는 자산관리, 부동산 자체에 집중하는 부동산관리, 부동산의 내부 시설에 집중하는 시설관리 등이 있다. 자산관리는 가장 적극적인 관리의 형태로 부동산의 가치를 향상하게 시킬 수 있는 방법들을 찾아서 부동산 소유주의 이익을 극대화하고자 한다. 자산관리는 포트폴리오 관리 및 분석, 부동산투자의 위험성 관리, 부동산 매매 관리, 재개발 결정 등이 있다. 부동산 관리는 부동산을 보유하는 중에 부동산을 통한 수익을 극대화하고 부동산의 가치를 높이기 위한 관리 방법이다. 이를 위해서 건물의 수익 목표 수립, 연간 예산 수립, 지출계획 수립, 임차인 관리 등이 있다. 시설관리는 가장 소극적인 관리로 부동산 시설을 운영 및 유지하는 것이다. 시설관리의 내용으로는 에너지 관리, 건물 청소 관리, 설비보수, 보안 관리 등이 있다.

 

부동산 관리의 내용

부동산 관리에는 법적 관리, 경제적 관리, 기술적 관리가 있다. 법적 관리는 법적 보장을 최대한 많이 받기 위하는 관리로 권리분석과 조정, 계약관리 등이 법적 관리에 해당한다. 경제적 관리는 부동산 운영을 통해서 어떻게 수익을 극대화할지에 대한 관리이다. 경제적 관리에는 인력관리, 수지 관리 등이 있다. 기술적 관리는 해당 부동산의 시설 등에 문제가 생기지 않게 미리 예방하며 시설에 하자가 생겼을 때 보수 등 기술적인 관리를 한다. 기술관 관리의 내용으로는 방역 대책, 해충 대책, 방범, 설비 보수 등이 있다. 

 

부동산 관리의 방식

부동산 관리의 방식에는 관리 주체에 따라서 자가관리, 위탁관리, 혼합관리 등으로 나눌 수 있다. 자가관리는 부동산 소유주가 직접 해당 부동산을 관리하는 방식으로 전통적인 관리 방식이며 소규모 부동산에 적합한 방식이다. 자가관리를 하는 경우 보안 및 기밀 유지에 유리하며 업무처리가 신속하며 지휘통제력이 발휘될 수 있고 소유주가 직접 관리하기에 관리 수수료가 절약되는 장점이 있다. 하지만 소유주는 자신의 본업에 집중하기 어렵고 비전문가이기에 관리의 전문성이 떨어질 수 있는 등의 단점이 있다. 위탁관리는 부동산 관리를 부동산 관리 회사에 위탁하는 방식이다. 위탁관리를 하는 경우 소유주는 신경 쓸 일이 없기에 본업에 집중할 수 있으며 전문가들이 관리하므로 합리적이고 효율적인 관리가 될 수 있다. 하지만 위탁관리에 지불해야 하는 수수료가 있고 보안 및 기밀 유지에 취약하다는 단점이 있다. 혼합관리는 자가관리와 위탁관리를 혼합한 형태이다. 주로 법률적인 부분과 경제적인 부분은 소유주가 직접 관리하고 기술적인 부분은 위탁하는 방식이다. 이는 스스로 관리하기 어려운 부분만 위탁하여 관리할 수 있다는 장점이 있지만 문제가 생겼을 경우 누구의 책임인지가 불분명할 수 있다는 단점이 있다.

 

임차인 선정기준

부동산에 임차인을 선정하는 것은 매우 중요한 일이며 부동산의 종류에 따라 임차인을 선정하는 기준이 달라진다. 주거용 부동산의 경우 다른 임차인들과도 잘 어울릴 수 있는지가 기준이 될 수 있다. 상업용 부동산은 수익이 중요하기에 해당 임차인이 얼마만큼 수입을 올릴 수 있는지가 기준이 될 수 있다. 사무용 부동산은 임대공간이 임차 목적에 적절한지를 기준으로 판단해야 한다.