부동산 개발의 분류 종류
부동산 개발을 분류하는 방법에는 개발주체에 따른 분류, 토지 취득 방식에 따른 분류, 신개발/재개발, 외관에 따른 분류 등이 있다. 개발주체에 따른 분류에는 공영개발과 민간개발 등이 있고 토지 취득 방식에는 환지 방식, 전면 매수방식, 혼합방식 등이 있고 외관에 따라서는 유형적 개발, 무형적 개발, 복합적 개발 등이 있다.
공영개발
공영개발은 정부가 직접 개발하는 방식으로 국가, 지자체, 공기업 등이 사업시행자가 되는 방식이다. 민간개발과 다르게 공영개발은 개발을 검토할 때 사회적 편익을 고려한다. 공영개발은 토지이용계획에 따라 계획적인 토지 개발 및 이용을 유도할 수 있으며 민간개발보다 빠르게 개발이 가능하다. 국가, 지자체 등이 토지를 매입하여 개발을 진행하므로 토지소유자들이 개발로 인해 얻는 불로소득을 어느 정도는 방지할 수 있고 개발이익 사유화도 차단할 수 있다. 공영개발을 하는 경우 법률에 따라 토지 수용 등이 가능한데 이 과정에서 토지소유자들의 반발이 있을 수 있다. 또한 토지 매입과 개발에 돈이 많이 들어가서 재정적으로 부담이 클 수 있다는 단점이 있다.
민간개발
민간개발은 공공이 아닌 민간이 개발의 주체가 되는 방식으로 토지소유자, 조합, 기업 등이 사업을 시행한다. 민간개발의 방식에는 자체 사업, 토지신탁사업, 지주 공동사업, 컨소시엄 구성 등이 있다.
환지 방식
토지 취득방식 중 하나인 환지 방식은 기존 소유자의 땅을 개발하여 비용과 공공용지 등을 빼가 다시 원래의 소유자에게 땅을 돌려준다. 토지를 매수하는 것이 아니라서 토지 매입비용이 발생하지 않아서 지출을 효율적으로 할 수 있다. 기존 토지에서 개발 비용 및 공공용지 등을 제외하기 때문에 환지 방식은 권리축소형이라고 볼 수 있다.
전면 매수방식
개발할 곳의 땅을 사업시행자가 전면 매수하여 개발하는 방식이다. 주로 토지 소유주들과 협의가 안 될 때 이 방식을 사용하며 주택지 조성사업이나 택지공영개발사업 등을 할 때 전면 매수방식으로 진행하곤 한다. 전면 매수방식은 권리소멸형이라고 볼 수 있다.
혼합방식
부동산 개발 시 환지 방식과 전면 매수방식을 혼합하여 적용하는 경우도 있는데 이러한 것을 혼합방식이라고 한다.
신탁 개발방식
신탁 개발방식은 토지소유자들이 토지소유권을 신탁회사에 신탁하고, 사업시행자는 개발 완료 후 개발로 인한 수익을 토지소요자들에게 돌려주는 방식이다.
신개발
신개발은 기존에 건축이 허용되지 않은 부지를 건축이 가능한 부지로 변경하는 것이다.
재개발
정비구역 안에서 도시 기능을 회복하고 토지의 합리적 이용을 위해서 건축물 및 부지를 개량 및 정비하는 사업이다. 재개발은 정비사업의 유형에 따라서 주거환경개선사업, 재건축사업, 재개발사업으로 나뉜다. 주거환경개선사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 행해지며 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 공동주택이 밀집한 곳에서 행해지고 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀집한 지역에서 행해진다. 시행 방법에 따라 분류하면 보전재개발, 수복재개발, 개량재개발, 철거재개발 방식으로 나눌 수 있다. 보전재개발은 사전에 방지하기 위한 재개발로 가장 소극적인 개발이며 현상 유지가 목적이다. 수복재개발은 대부분의 시설은 그대로 유지하면서 불량요인들만 없는 재개발 방식이다. 개량재개발은 기존 시설을 개선하고 확장하거나 새로운 요인을 첨가하기도 한다. 철거재개발은 기존 시설을 제거하고 새로운 것으로 바꾸는 재개발로 가장 적극적인 방식이다.
유형적 개발
땅의 물리적 모습의 직접적으로 변형시키는 개발로 건축, 토목공사 등이 여기에 해당한다.
무형적 개발
땅의 물리적 모습은 직접적으로 변하지 않고 이용 상태가 변하는 경우로 농지전용 등이 여기에 해당한다.
복합적 개발
땅의 유형적 개발과 무형적 개발이 동시에 일어나는 개발로, 도시개발사업, 도시재개발사업 등이 여기에 해당한다.
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