부동산 개발활동

부동산 개발의 의미

개발이나 토지나 천연자원 등을 유용하게 만드는 것을 말하며 부동산 개발이란 레저공간, 생활공간, 쇼핑 공간 등을 사람에게 제공하기 위하여 토지를 개량하는 것을 말한다. 협의의 부동산 개발은 조성에 의한 개량을 말하며 이는 토지의 유용성을 증대시키는 작업으로 부지 조성, 배수 공사, 수도공사, 도로공사 등 보통 건축 활동 전에 이루어지는 사전 준비 활동을 말한다. 광의의 부동산 개발에는 건축에 의한 개량이 포함된다. 이는 토지 위에 건축물을 세움으로써 토지의 유용성을 증가시키는 것이다.

부동산-개발활동

 

부동산 개발 과정

부동산 개발 과정은 아이디어 단계, 예비적 타당성분석 단계, 부지확보 단계, 타당성분석 단계, 금융 및 협상 단계, 건설 단계, 마케팅 단계를 거친다. 하지만 각 단계가 뚜렷하게 구분되지 않을 수도 있고 모든 단계를 거치지 않을 수도 있다. 이는 부동산개발업자나 사업의 성격에 따라 달라질 수 있다.

 

부동산 개발 과정 - 아이디어 단계

아이디어 단계는 부동산 개발의 시작 단계로 해당 부지에 어떤 사업을 할지 어느 정도의 규모로 할지 돈은 어떻게 마련할지 등을 구상하는 단계로 구상단계라고도 부른다.

 

부동산 개발 과정 - 예비적 타당성분석 단계

예비적 타당성분석 단계는 개발할 때 필요할 비용과 개발로 얻을 수 있는 수익을 대략 계산해보는 단계이다. 이를 통해서 수익성을 검토해볼 수 있으며 전 실행 가능성 분석 단계라고도 부른다. 개발할 때 필요한 비용으로는 토지비, 건축비뿐만 아니라 개발자의 이윤도 고려한다.

 

부동산 개발 과정 - 부지확보 단계

예비적 타당성분석 단계에서 검토한 결과 타당성이 있다고 생각되면 부지확보부터 해야 한다. 부지들을 서로 비교함으로써 가장 적합한 부지를 선택하는 단계이다.

 

부동산 개발 과정 - 타당성분석 단계

타당성분석 단계에서는 경제적, 법률적, 물리적 타당성 등을 모두 포함하여 분석한다. 해당 사업의 규모 및 성격, 개발업자의 목적 등에 따라서 타당성분석 단계에서의 깊이가 달라질 수 있다.

 

부동산 개발 과정 - 금융 및 협상 단계

금융 및 협상 단계는 대출기관으로부터 필요 자금을 대출받는 것이다. 이때 타당성분석 결과를 근거로 한다. 보통은 개발을 위한 자금을 대출받은 뒤 건물을 완성하면 건물을 담보로 저당대부를 받아 건축 자금을 일시에 상환한다.

 

부동산 개발 과정 - 건설 단계

건설 단계는 실제로 건축하는 단계이다. 건설 단계는 예상한 일정대로 진행되지 않으면 수익성에 큰 영향을 끼칠 수 있으므로 건설 단계는 개발사업의 성공 여부를 가르는 가장 중요한 단계 중 하나이다.

 

부동산 개발 과정 - 마케팅 단계

마케팅 활동은 건설이 완료되고 하는 게 아니라 보통은 개발 초기 단계부터 마케팅 활동을 시작한다. 마케팅의 형태에는 개발한 공간을 임대하는 것과 개발한 공간을 분양해 주는 방식이 있다.

 

부동산 개발의 위험

부동산 개발할 때 장래 불확실성으로 생길 수 있는 손실의 가능성을 부동산 개발 위험이라고 한다. 부동산 개발 위험의 유형에는 비용위험, 시장위험, 법적위험 등이 있으며 개발업자가 통제할 수 있는 위험도 있고 통제할 수 없는 위험도 있다. 부동산 개발 위험 중 비용위험은 건축비, 금융비 등이 개발기간이 길어질수록 비용이 커지는 위험이다. 비용위험의 부담을 줄이기 위해 '최대가격보증계약'을 맺는 방법이 있다. 시장위험은 시장의 불확실성으로 인한 위험을 말한다. 법적위험은 각종 규제 및 공법적, 사법적 제한 등에 따른 위험을 말한다. 법적위험의 부담을 줄이기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 등의 방법이 있다.