부동산 개발 타당성 분석

부동산 분석 개요

부동산 분석하는 이유는 부동산 개발할 때 가장 수익성이 좋은 대안을 선택하기 위함이다. 개발주체자들은 개발을 진행할 부지를 먼저 찾고 해당 부지에서의 개발사업이 개발주체자들의 목표를 만족시킬 수 있을지 분석한다. 부동산 분석에는 크게 두 가지로 구분할 수 있는데 시장을 분석하는 단계와 경제성을 분석하는 단계이다. 시장을 분석하는 단계에서는 지역 경제분석, 시장분석, 시장성분석 등을 하고 경제성을 분석하는 단계에서는 타당성분석, 투자분석 등을 진행한다.

부동산-개발-타당성-분석

 

부동산 분석 - 지역 경제분석

지역 경제분석은 총량 분석을 하는 것으로 해당 지역의 인구, 평균 소득, 교통망, 경제활동 등 지역 전체에 대한 지표를 분석한다. 개발주체자들은 해당 지역의 과거 추세를 분석하고 미래 추세를 예측하는 등 거시적 시장분석을 진행한다.

 

부동산 분석 - 시장분석

시장분석은 특정한 부동산에 대한 수요와 공급을 분석하고 평균적인 가격수준인 가격변화 추이 등을 분석한다. 수요대상자들을 세분화하고 공급부동산을 특정함으로써 시장분석의 초점을 정립할 수 있다.

 

부동산 분석 - 시장성분석

시장성분석이란 개발 대상 사업의 경쟁력을 확인하는 것으로 개발된 부동산이 현재 및 향후에 임대나 매매 등이 잘 이루어질 수 있는지 조사하는 작업이다. 부동산의 종류, 질, 위치 등에 따라 구체적으로 분석을 하고 해당 개발사업에 초점을 둔다. 또한 법적인 규제 등 기술적인 검토도 한다.

 

부동산 분석 - 타당성 분석

타당성 분석이란 개발 예정 사업이 수익성을 제공할 수 있을 정도로 진행될 수 있을지를 분석하는 것이다. 타당성 분석에서 수익성은 세후현금수지를 기준으로 산출한다. 타당성 분석에서는 경제적인 분석뿐 아니라 법률적 타당성, 기술적 타당성 분석도 진행한다. 수익성을 산출할 때는 계발 예정 사업의 세금, 영업경비, 공실률 등 다양한 요인들도 고려하여 산출한다.

 

부동산 분석 - 투자분석

투자분석은 투자 여부를 최종적으로 결정하는 것으로 여러 투자안을 비교 및 분석하여 최종 결정을 한다. 투자 대안이 되기 위해서는 일반적으로 내부수익률이 요구수익률보다 크고 수익성 지수가 1보다 커야 하며 순현가가 0보다 커야 한다. 이러한 대안 중에 가장 최선의 대안을 선택하게 되는 것이다

 

흡수분석

부동산의 수급을 구체적으로 파악하기 위해 흡수시간 또는 흡수율 등을 분석하는 방법을 말한다. 흡수분석은 과거의 추세를 분석하는 것에서 나아가 이를 바탕으로 미래를 예측하고자 한다. 흡수율 분석에서 흡수시간은 새로 공급된 부동산이 시장에 완전히 흡수될 때까지 걸리는 시간을 뜻하며 흡수율이란 공급 부동산이 시장에 흡수된 단위시간 당 비율을 뜻한다.

 

입지계수

입지계수는 지역 지수라고도 부르며 지역 특정 산업 고용 비율을 전국 특정 산업 고용 비율로 나누어서 산출한다. 이 값은 산업의 상대적 특화도를 보여 주는 수치로 이 수치가 1보다 크면 수출 기반 산업, 1이면 자급자족 산업, 1보다 작으면 수입 산업이라고 부른다.

 

기반산업과 비기반산업

기반산업은 해당 지역에서 생산된 재화가 해당 지역 밖으로 나가는 산업을 말하며 비기반산업은 해당 지역 밖에서 생산된 재화를 수입하여 소비하거나 자급자족하는 산업을 말한다.

 

경제기반승수

경제기반승수는 수출승수라고도 부르면 1에서 비기반비율을 뺀 수치의 역수이다. 이 수치는 해당 지역의 수출량이 해당 지역의 경제에 미치는 영향을 나타내며 기반부문의 비율에 따라 변한다. 기반부문의 비율이 낮으면 경제기반 승수는 높고, 기반부문의 비율이 높으면 경제기반 승수는 낮다.