감정평가의 개념 및 분류

감정평가의 개념

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제2호에 따르면 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

감정평가의-개념-및-분류

 

감정평가의 분류

감정평가는 크게 제도상의 분류와 업무 기술상의 분류로 나누어 생각할 수 있다. 제도상의 분류는 공적 평가와 공인평가, 필수적 평가와 임의적 평가, 공익 평가와 사익 평가 등으로 나눌 수 있다. 공적 평가란 평가의 주체가 공적 기관인 경우이며 공인평가란 평가의 주체가 개인인 경우로 국가 또는 단체로부터 자격을 얻은 개인을 말한다. 우리나라에서는 공인평가 방법을 택하고 있다. 필수적 평가란 사유가 있는 경우 의무적으로 평가받아야 하는 것을 말하며 예를 들면 보상평가, 표준지 공시지가 평가, 경매평가 등이 있다. 임의적 평가란 원하면 평가를 받는 것을 말하며 담보 평가 등이 있다. 공익 평가는 평가 결과가 공익적으로 사용되는 것이고 사익 평가는 평가 결과가 사적으로 사용되는 것을 말한다. 업무 기술상의 분류로는 현황평가, 조건부 평가, 기한부 평가, 소급평가 등이 있다. 현황평가는 부동산의 현재 상태에서 진행하는 평가이다. 불법적인 이용이나 일시적 이용은 배제하고 현재 상태의 부동산 구조나 상태 등이 계속 유지 될 것이라고 가정하고 평가한다. 감정평가에서는 현황평가가 원칙이고 예외적으로 조건부 평가를 한다. 조건부 평가란 확실치 않은 어떤 요인이 발생할 것이라고 가정하고 평가하는 것이다. 조건부 평가의 예로는 표준지공시지가 평가가 있다. 표준지공시지가는 해당 부지를 나지라고 상정하고 평가하기에 조건부 평가이다. 기한부 평가는 현재 시점이 아닌 미래시점을 기준으로 평가한다. 다만 이 미래시점은 확실히 발생하는 미래이다. 소급평가는 현재 시점이 아닌 과거의 특정한 시점을 기준으로 평가한다. 기준시점은 감정평가의 기준이 되는 날짜이다. 기준시점은 원칙적으로 가격조사를 완료한 날이다. 하지만 예외적으로 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점을 달리할 수 있다. 기준시점이 과거 일정 시점이면 소급평가이고 미래의 특정 시점이면 기한부 평가가 되는 것이다.

 

감정평가에 관한 규칙상의 평가

감정평가를 하는 방법에는 일괄 평가, 구분평가, 부분평가 등이 있다. 감정평가는 원칙적으로 개별 평가를 진행하고 예외적으로 일괄 평가, 구분평가, 부분평가 등을 실시한다. 일괄평가란 두 개 이상의 물건이 함께 거래되거나 두 개 이상의 물건이 불가분의 관계인 경우에 일괄로 평가하는 것을 말한다. 예를 들어 단독주택의 경우에는 해당 토지와 건물을 일괄로 평가할 수 있다. 구분평가란 대상 물건이 하나일지라도 가치가 다른 부분을 구분하여 평가하는 것이다. 예를 들어 주상복합건물의 경우 건물은 하나이지만 건물 안의 주거용과 상업용을 구분하여 평가할 수 있다. 부분평가란 함께 이용되는 물건의 일부분에 대해서 합리적인 조건이나 특수한 목적이 있는 경우에는 일부분만 평가하는 것이다. 부분평가의 사례로는 토지 일부에 대한 임차권 설정을 위한 해당 부분에 임차료 산정 등이 있다. 일괄 평가, 구분평가, 부분평가 등은 예외적인 경우이기에 이러한 방법으로 평가하였으면 그 사유 등을 감정평가서에 기록하여야 한다.